来源：雪球App，作者： 来自苏小姐，（https://xueqiu.com/8229458952/250922164）
关于合生创展，最近的消息都是围绕着合生缦云系列产品，比如缦云北京跻身区域销冠、缦云上海开盘2.5小时销售43亿、缦云广州持续热销等等。
甚至出现了“缦云现象”这一词汇，是的，基本上关注的人都知道，合生创展正在大规模推荐缦云这一高端产品系列，并且寄予厚望。
是否热销还有待验证，不过能看到的是，合生创展对于项目销售去化的急切。
另一个重要的消息却被掩盖了——合生创展5月初到期、本金约1亿美金的私募票据将延期一年兑付，展期期间的票面利率将维持9%不变。
资本消息显示，合生创展增加了一些股权投资作为抵押品，以换取本次延期。
多个消息之下，合生创展资金是否充足、是否一如既往稳健，开始被质疑。
销售重点
合生创展的慢周转为人所熟知，过去多年规模一度落后不少，直到二代朱桔榕上位之后，才逐渐开始追赶规模。
“缦云”系列也是从2021年开始提出，或许是朱桔榕想要打造全新的高端产品IP，更好地适应市场发展。合生创展过往打造的产品IP诸如帝景系、骏景系、国际城等，距今已有多年。
因此可以看出，“缦云”系列会是合生创展这几年的主打产品线。
2022年，合生创展的销售规模仅为325.79亿元，与头部房企相差甚远。而且该等销售金额，较2021年约422.99亿元同比下降约23%。
其中，北京及天津、广州及惠州、上海等区域，对销售业绩的贡献比重分别为64%、26%、10%。
尤其是北京及天津共有二十个在售项目，去年合约销售额209.68亿元，主要包括缦合北京、合生缦云、东叁金茂府及合生me悦。当中，缦云北京、缦合北京的销售业绩较为突出，销售额分别为70.34亿元、46.65亿元。
另外，广州合生缦云的据称去年销售额亦有10亿元。以此计算下来，2022年，合生“缦云”系列产品贡献了近一半的销售额。
而上海区域的销售业绩之所以从2021年的110.1亿元下降至2022年的32.99亿元，下降幅度高达70%，主要在于无新项目入市。按照网上的表述，今年缦云上海的入市，会为合生创展上海区域的业绩带来一定的帮助。
也就不难理解，合生创展为何如此重视“缦云”系列的推广。因为这一产品系列的成功，影响着整体的销售业绩。
因此，不管实际销售成绩如何，总是要先把口碑做上去。毕竟有缦云北京的成功案例，接下来的楼盘操作也有了范例。
事实上，“缦云”系列能否成功复制仍有一定未知数。不能否认，缦云北京占据了北京核心地段的优势，再加上产品出圈，爆红亦不出奇。
但缦云广州、缦云上海则仍存争议。比如缦云广州所处地段为广州牛奶厂板块，该区域不管是当前面貌抑或是发展前景，并不属于绝对看好的地段，而且缦云广州地块产权缩水了25年，还跟隔壁已经建成的帝景山庄小区纠纷不断。
另外，缦云上海也有同样问题，项目位于东外滩规划区的最东边，较为偏僻，整体面貌较为老旧，地段、规划并不理想。
尽管网上流出的数据均在显示“缦云”系列的热销，但回头一看网签数据，却并非如此。去年至今，缦云广州拿了3次预售证，共494套住宅产品，但目前已网签的仅有30套，实际去化率仅6%。
或许，真正卖出的数额，只有合生创展自身才清楚。
今年前4月，合生创展物业合约销售约113.87亿元，同比增长14%。而且提及，物业合约销售平均售价为38054元/平方米。
该等平均售价，较去年同期19861元/平方米翻了近一倍，确实值得拎出来说一说。
从这里也可以看出，合生创展推出高端系列产品，是为了拉动后续的利润水平。这几年，合生创展的毛利率正不断下跌，已从2020年的64%跌至2022年的30%。
依靠着以前囤地的优势，虽然毛利率仍保持行业高位，但大不如前。
资金状况
合生创展背靠朱氏家族，各个集团之间利益输送也不少见，至少会比其他爆雷房企多了一层保障。
随便盘点一下，朱孟依拥有合生创展这一上市平台，其大哥朱拉伊是新南方集团的创始人，三弟朱庆伊则打造了珠光集团，朱孟依的大儿子朱一航为EDG电子竞技俱乐部创始人，二儿子则继承了珠江投资。
这些集团的产业涉及地产、基础设施、新能源、通讯网络、医疗、金融投资、电子竞技等诸多领域，可谓庞大的家族体系。
多年来，各个平台之间也常有输送资产、资金的动作，尤其是合生创展与珠江投资的关联交易最为频繁。
去年8月，合生创展以7.9亿元的总代价收购上海博祯置业有限公司100%股权，后者资产为上海市黄浦区豫园板块的一宗地块，计划建40座中式别墅。上海博祯，便隶属于珠江投资。
另外，包括合生创展北京分钟寺地块、合生·霄云路八号等项目地块，均是来自珠江投资。而合生创展在广州介入的大多数旧改项目，也由珠江投资出面拿下。
两者之间的关系，也很微妙。早前，合生系所打造的模式为“珠江合生”模式——合生创展为境外融资平台，珠江投资为开发实体。
发展多年，合生创展渐渐成为重要的开发主体。
在这样的庞大的家族背景下，合生创展确实不愁未来，看起来“不缺钱”、“不缺地”。
但如果光靠合生创展自身的财力，在当前行业下行态势之下生存，其实并不容易。
从盈利上看，近两年，合生创展靠着100多亿元的投资物业公允价值，维持了正向利润。如若撇开这笔投资物业公允价值，净利润已经为负。
而从负债看，2022年报显示，合生创展银行及财务机构借贷总额为798.61亿港元，而负债比率为79%，较上年度的70%上升9百分点，流动比率也由上年度的1.79降至1.67。
2022年，资本化前利息开支总额上升至78.84亿港元，同比上升5%，主要是由于实际年利率约从上年度的6.3%上升至6.5%。
尤为关键的是，合生创展一年内到期的借贷为274.54亿元，而在手现金183.94亿元，已经无法覆盖短期负债。
合生创展不可避免地存在资金紧张问题。也就不奇怪，为何资本市场传出其延期还债的消息。
据称，后续合生创展还有一笔银团分期款项将于6月份到期，金额7亿元，归属于2021年6月敲定的一笔双币种银团贷款。$合生创展集团(00754)$